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Legjislacion
Il settore delle
costruzioni in Albania sta entrando in una nuova fase. Con le recenti modifiche
approvate nella VKM n. 408/2015 “Per l’approvazione del Regolamento per lo
Sviluppo del Territorio”, sono state introdotte nuove procedure che incidono
direttamente su sviluppatori, investitori, istituzioni pubbliche e sul mercato
immobiliare.
Le modifiche mirano a
semplificare alcuni processi amministrativi, aumentare il controllo sui
progetti in fase di sviluppo e portare maggiore chiarezza su permessi, unità
edilizie e fasi di realizzazione dei progetti.
Di seguito sono riportate
alcune delle modifiche più importanti introdotte dal nuovo regolamento:
Più
lavori possono essere eseguiti senza permesso
La lista dei lavori che
non richiedono permesso da parte delle autorità competenti è stata ampliata.
Ora include anche perforazioni temporanee per studi geodetici, purché vengano
eseguite per un periodo fino a due settimane. Questa modifica mira a facilitare
le fasi preliminari di studio e progettazione.
La KKTU
assume un ruolo più forte
Una delle modifiche più
significative riguarda l’ampliamento delle competenze del Consiglio Nazionale
del Territorio e dell’Acqua (KKTU). L’istituzione avrà più autorità in
relazione alle modifiche dei progetti durante la costruzione, alla revisione
delle condizioni di sviluppo, all’approvazione dei permessi temporanei e alla
concessione di servitù di passaggio su proprietà statali o pubbliche.
Inoltre, la KKTU può
richiedere l’inclusione di funzioni pubbliche nei progetti, come scuole, asili,
centri sanitari o infrastrutture necessarie alla comunità.
Un’altra novità di
interesse per gli sviluppatori è che, per tutti i progetti che rientrano nella
competenza della KKTU e che hanno ricevuto una decisione per il permesso di
costruzione, i soggetti sviluppatori possono richiedere al segretariato tecnico
un’approvazione scritta per la recinzione della proprietà o delle proprietà
oggetto di sviluppo con strutture leggere e smontabili. Questa modifica crea
maggiore flessibilità nella gestione e nella sicurezza del cantiere già nelle
prime fasi di realizzazione del progetto.
Semplificazione
delle procedure per gli investimenti pubblici
Per i progetti pubblici è
stata semplificata la documentazione che deve essere presentata durante il
processo di richiesta. Questo vale in particolare per i casi in cui le
proprietà non abbiano ancora completato la registrazione iniziale, con
l’obiettivo di accelerare gli investimenti pubblici e i progetti
infrastrutturali.
Nuove
restrizioni sul cambio dello sviluppatore
Il regolamento stabilisce
che il cambio del soggetto sviluppatore non può essere effettuato in qualsiasi
fase del progetto. È consentito solo dopo il completamento delle fondamenta
dell’edificio, ovvero la cosiddetta quota 0.
Allo stesso modo, anche
l’aggiunta di un nuovo beneficiario nel progetto è considerata un cambio di
soggetto sviluppatore, rendendo il processo più controllato e trasparente.
Cambiano
le condizioni per i permessi di costruzione
Una nuova modifica è
l’eliminazione del requisito secondo cui l’esistenza dell’infrastruttura deve
essere una condizione preliminare per il rilascio del permesso di costruzione.
Nel frattempo, per gli
sviluppi di competenza della KKTU, è possibile rilasciare più permessi di
costruzione o infrastrutturali all’interno dello stesso progetto, creando
maggiore flessibilità nella realizzazione di grandi investimenti.
Meno
procedure per le modifiche minori durante la costruzione
Il segretariato della
KKTU, tramite l’AZHT, può approvare modifiche fino al 2% della superficie
edificabile senza che la questione debba passare in una riunione della KKTU,
purché non venga modificata la facciata dell’edificio.
Questo dovrebbe ridurre i
tempi delle procedure e diminuire la burocrazia per modifiche di natura
tecnica.
Diventa
fondamentale l’evidenziazione delle unità immobiliari
Una delle modifiche con
impatto diretto sul mercato immobiliare riguarda la dettagliata identificazione
delle unità.
I progetti dovranno
indicare chiaramente appartamenti, unità commerciali, uffici e ogni altro
spazio funzionale. Se durante la costruzione viene modificata la suddivisione
di queste unità, senza influire sulla struttura dell’edificio, le modifiche
devono essere comunicate e registrate presso l’ASHK e la Camera Nazionale del
Notariato.
Viene
introdotta la certificazione del “carcassa”
Per la prima volta viene
prevista la possibilità di rilascio del certificato di “carcassa” (struttura
grezza) al termine di questa fase della costruzione.
Questo meccanismo crea una
documentazione aggiuntiva che formalizza una delle fasi più importanti della
realizzazione dell’edificio e può offrire maggiore sicurezza per investitori e
acquirenti.
I
controlli sul campo diventano più strutturati
Il regolamento stabilisce
chiaramente le fasi in cui devono essere effettuati i controlli e le verifiche
durante il processo di costruzione.
Queste fasi includono:
picchettamento, fondazioni, struttura (carcassa), impianti e finiture esterne
come facciate e sistemazioni.
I comuni hanno ora
l’obbligo di effettuare verifiche fisiche sul campo per ciascuna di queste
fasi.
Soluzione
per i permessi di costruzione vecchi e non completati
Per i progetti rimasti
incompleti per più di cinque anni viene creato un procedimento speciale per la
proroga del permesso di costruzione.
Nel caso in cui gli
sviluppatori non presentino domanda di proroga secondo le nuove procedure,
possono essere attivati i meccanismi previsti dalla legislazione vigente,
inclusi anche procedimenti di confisca.
Più
progetti sotto la competenza della KKTU
Gli edifici turistici,
industriali e culturali saranno trattati dalla KKTU indipendentemente dalla
superficie o dalla loro posizione.
Questa modifica può
influenzare in modo significativo lo sviluppo dei progetti strategici e degli
investimenti di importanza nazionale.
Cosa
succede alle distanze tra edifici?
Le distanze minime tra
edifici non sono cambiate e restano quelle previste dal regolamento.
Tuttavia, è stata
eliminata una disposizione importante che stabiliva che, in assenza di accordo
tra le parti, si applicavano automaticamente le distanze standard del
regolamento.
Con la nuova modifica, le
autorità non sono più obbligate a fare riferimento automatico a queste distanze
in ogni caso. Invece, possono prendere in considerazione la pianificazione
urbanistica della zona, le condizioni di sviluppo e le caratteristiche specifiche
del progetto.
In pratica, questo
significa che due progetti simili potrebbero non essere trattati allo stesso
modo, poiché la decisione dipenderà maggiormente dalle regole e dai piani
applicati nella zona specifica in cui si sviluppa il progetto.
In conclusione, le nuove
modifiche al Regolamento per lo Sviluppo del Territorio rappresentano una delle
riforme più importanti degli ultimi anni nel settore edilizio. Esse riguardano
praticamente ogni fase di un progetto, dagli studi preliminari e il rilascio
dei permessi, fino al controllo dei lavori, l’identificazione delle unità e il
completamento dell’edificio.
Per investitori,
sviluppatori e acquirenti di immobili, la conoscenza di queste nuove regole
sarà fondamentale per comprendere meglio come si evolverà il mercato delle
costruzioni in Albania nei prossimi anni.
