Änderungen der bauvorschriften in Albanien: Was investoren, entwickler und käufer wissen müssen?

Der Bausektor in Albanien tritt in eine neue Phase ein. Mit den jüngsten Änderungen der VKM Nr. 408/2015 „Zur Genehmigung der Verordnung für die Raumentwicklung“ wurden neue Verfahren eingeführt, die direkt Entwickler, Investoren, öffentliche Institutionen und den Immobilienmarkt betreffen.

Die Änderungen zielen darauf ab, einige Verwaltungsprozesse zu vereinfachen, die Kontrolle über laufende Projekte zu erhöhen und mehr Klarheit über Genehmigungen, Baueinheiten und Phasen der Projektdurchführung zu schaffen.

Nachfolgend sind einige der wichtigsten Änderungen aufgeführt, die durch die neue Verordnung eingeführt wurden:

Mehr Arbeiten ohne Genehmigung

Die Liste der Arbeiten, die keine Genehmigung der zuständigen Behörden erfordern, wurde erweitert. Dazu gehören nun auch temporäre geodätische Bohrungen, sofern sie für einen Zeitraum von bis zu zwei Wochen durchgeführt werden. Diese Änderung soll die Vorbereitungs- und Planungsphasen erleichtern.

Die KKTU erhält eine stärkere Rolle

Eine der bedeutendsten Änderungen betrifft die Erweiterung der Kompetenzen des Nationalen Rates für Territorium und Wasser (KKTU). Die Institution erhält mehr Befugnisse in Bezug auf Projektänderungen während der Bauphase, die Überprüfung von Entwicklungsbedingungen, die Genehmigung temporärer Baugenehmigungen sowie die Erteilung von Dienstbarkeiten auf staatlichem oder öffentlichem Eigentum.

Darüber hinaus kann die KKTU öffentliche Funktionen in Projekten verlangen, wie Schulen, Kindergärten, Gesundheitszentren oder notwendige Infrastruktur für die Gemeinschaft.

Eine weitere wichtige Neuerung für Entwickler ist, dass für alle Projekte unter Zuständigkeit der KKTU nach Erteilung der Baugenehmigung die Entwickler beim technischen Sekretariat eine schriftliche Genehmigung für die Einzäunung des Grundstücks oder der Grundstücke mit leichten, demontierbaren Strukturen beantragen können. Diese Änderung schafft mehr Flexibilität bei der Verwaltung und Sicherung der Baustelle bereits in frühen Projektphasen.

Vereinfachung öffentlicher Investitionen

Für öffentliche Projekte wurde die einzureichende Dokumentation vereinfacht, insbesondere in Fällen, in denen Grundstücke noch nicht vollständig registriert sind. Ziel ist es, öffentliche Investitionen und Infrastrukturprojekte zu beschleunigen.

Neue Einschränkungen beim Entwicklerwechsel

Der Wechsel des Entwicklers ist nicht in jeder Projektphase zulässig. Er ist nur nach Fertigstellung der Fundamente (Nullniveau) erlaubt.

Auch die Hinzufügung eines neuen Begünstigten gilt als Entwicklerwechsel, wodurch der Prozess stärker kontrolliert und transparenter wird.

Änderungen bei Baugenehmigungen

Die Voraussetzung, dass Infrastruktur bereits vor der Erteilung einer Baugenehmigung vorhanden sein muss, wurde abgeschafft.

Gleichzeitig können für KKTU-Projekte mehrere Baugenehmigungen innerhalb desselben Projekts erteilt werden, was größere Flexibilität ermöglicht.

Weniger Verfahren für kleine Änderungen während des Baus

Das KKTU-Sekretariat kann über die AZHT Änderungen bis zu 2 % der Baufläche genehmigen, ohne dass die Angelegenheit im KKTU-Gremium behandelt werden muss, sofern die Fassade nicht betroffen ist.

Dies soll die Bearbeitungszeit verkürzen und die Bürokratie reduzieren.

Erfassung der Baueinheiten wird essenziell

Projekte müssen Wohnungen, Geschäftseinheiten, Büros und alle weiteren funktionalen Räume klar ausweisen. Änderungen während der Bauphase müssen bei der ASHK und der Nationalen Notarkammer registriert werden.

Einführung des Rohbauzertifikats

Zum ersten Mal wird ein Zertifikat für die Rohbauphase eingeführt, das nach Abschluss dieser Bauphase ausgestellt werden kann.

Strukturierte Baustellenkontrollen

Die Kontrollen erfolgen in klar definierten Phasen: Absteckung, Fundamente, Rohbau, Installationen sowie Fassaden und Außenanlagen.

Die Gemeinden sind verpflichtet, physische Kontrollen in jeder dieser Phasen durchzuführen.

Lösung für alte, unvollendete Baugenehmigungen

Für Projekte, die länger als fünf Jahre unvollendet geblieben sind, wird ein spezielles Verfahren zur Verlängerung der Baugenehmigung eingeführt.

Wenn Entwickler keine Verlängerung beantragen, können Maßnahmen gemäß geltender Gesetzgebung eingeleitet werden, einschließlich Enteignungsverfahren.

Mehr Projekte unter Zuständigkeit der KKTU

Touristische, industrielle und kulturelle Projekte fallen unabhängig von ihrer Größe oder Lage unter die Zuständigkeit der KKTU.

Diese Änderung kann die Entwicklung strategischer Projekte und national wichtiger Investitionen erheblich beeinflussen.

Was passiert mit den Abständen zwischen Gebäuden?

Die Mindestabstände zwischen Gebäuden bleiben unverändert und entsprechen weiterhin den Vorschriften.

Allerdings wurde eine wichtige Bestimmung gestrichen, die vorsah, dass bei fehlender Einigung automatisch die Standardabstände angewendet werden.

Mit der neuen Änderung sind die Behörden nicht mehr verpflichtet, diese Abstände automatisch anzuwenden. Stattdessen können sie die städtebauliche Planung, die Entwicklungsbedingungen und die spezifischen Merkmale des Projekts berücksichtigen.

In der Praxis bedeutet dies, dass zwei ähnliche Projekte unterschiedlich behandelt werden können, da die Entscheidung stärker von den lokalen Vorschriften und Plänen der jeweiligen Zone abhängt.

 

Zusammenfassend stellen die neuen Änderungen der Verordnung zur Raumentwicklung eine der bedeutendsten Reformen der letzten Jahre im Bausektor dar. Sie betreffen nahezu jede Phase eines Projekts – von der Vorplanung über die Genehmigung bis hin zur Baukontrolle, Einheitenidentifikation und Fertigstellung des Gebäudes.

Für Investoren, Entwickler und Immobilienkäufer ist das Verständnis dieser neuen Regeln entscheidend, um die zukünftige Entwicklung des Bau- und Immobilienmarktes in Albanien besser zu verstehen.

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